Forslag til Lokalplan 223 for Bycampus Rolighedsvej

Rolighedsvej 39,som er opført i 1882 som Landøkonomiske Forsøgsanstalt

Formålet med lokalplanen er, at der skal være et område med forskellige funktioner, der giver et varieret og levende miljø i bevaret og ny bebyggelse. Bebyggelsesstrukturen skal have en ”campuskarakter” og placeres om- kring en park.

I følge lokalplanen skal den medvirke til at skabe et om- råde med høj bygningsmæssig kvalitet i et arkitektoniske formsprog, der kan indgå i samspil med omgivelserne og sikre gode sammenhænge til naboområder. Der skal skabes hensigtsmæssig trafikbetjening og parkering. Parken skal have en grøn karakter med høj kvalitet og attraktive opholdsarealer for beboere og brugere.

Lokalplanforslaget tillader at der bygges i alt ca. 41.500 m2. Max. 8 (9) etager (min. en bygnings-højde på 32 m) mod Åboulevarden, max. 4 til 8 (9) etager mod Bülowsvej og max. 5 etager (min. en bygningshøjde på 19,5 m) mod Rolighedsvej. Idrætshallen nedgraves og har en bygningshøjde over terræn på max. 16 m.

Bûlowsvej 27 som er opført i 1908 som Statens Veterinære Serumsinstitut

Inden for området er der 2 bygninger, der er udpeget som bevaringsværdige. Det fremgår af lokalplanforslaget, at byggeriet vurderes til at have en moderat negativ virkning på kultur- arven.

Der er fremlagt mindretalsudtalelser fra C, F, Ø, A og B som er bekymret for bygnings- højden og bygningsvolumen. Det vil med andre ord sige, at 22 ud af 25 kommunal- politikere ikke finder lokalplanforslaget hensigtsmæssigt.

Lokalplanforslaget og kommuneplantillægget er offentligt fremlagt i perioden fra den 18. december 2019 til den 18. februar 2020. 

Lokalplanforslaget kan du læse her: https://blivhoert.frederiksberg.dk/sites/default/files/2019-12/Forslag%20til%20lokalplan%20223%20-%20Rolighedsvej%20Bycampus.pdf

Indsigelse mod Forslag til lokalplan 223, for Bycampus Rolighedsvej

Foreningen for Bygnings-og Landskabskultur på Frederiksberg (FBLF) læste med stor interesse Startrede-gørelsen. Her var visionen, at området ville blive en grøn, levende og åben campus. Dette har nu vist sig med lokalplanforslaget, at dette ikke sker.

Lokalplanområdet er i kommuneplanen udpeget som kulturmiljø. Inden for området er der to bevarings-værdige bygninger og et bevaringsværdigt staldkompleks. I kommuneatlasset er en af bygningerne i stald-komplekset også udpeget med høj bevaringsværdi (SAVE 3). De øvrige bygninger i staldkomplekset er udpeget med middel bevaringsværdi. Staldkomplekset fortæller historien om Landbohøjskolens tidligere arbejde med levende dyr. Disse bygninger er ikke indpasset i lokalplanen og forudsættes nedrevet.

Lokalplanen indeholder synspunktet om, at der er taget hensyn til kulturmiljøet (side 10) selvom lokal-planen vurderer i afsnittet ”Lov om miljøvurdering” (side 75), at lokalplanforslaget Citat: ”har en moderat negativ virkning på kulturarven i området, da lokalplanen giver mulighed for, at der sker nedrivning af en staldbygning med kulturhistorisk værdi”.

FBLF gør indsigelse mod, at lokalplanforslaget ikke bevarer staldbygningen, som er en del af kulturmiljøet inden for lokalplanområdet. FBLF vurderer, at denne bygning samtidig vil underbygge princippet om campusplanens åbne og varierede karakter. Endvidere kan bygningen anvendes i overensstemmelse med lokalplanen til blandende byfunktioner som butikker, småerhverv, caféer m.m. FBLF så gerne at hele staldkomplekset bevares. Det vurderes endvidere, at lokalplanforslaget ikke opfylder planlovens krav til indholdet af lokalplanen, når der er tale om kulturmiljøer udpeget i kommuneplanen.

Mod Åboulevard og Bülowsvej er området tættest bebygget med ungdomsboliger og boliger til særlige boformer. Her vil bebyggelsen blive 7 og 8 etager mod Åboulevard og med en min. bygningshøjde på 32 m. Mod Bülowsvej vil bebyggelsen være hovedsagelig 6 -7 etager med en min. bygningshøjde på 29 m.

Det fremgår af lokalplanen side 30, citat: ”Kendetegnende for mange af de historiske bygninger på Åboulevard og Frederiksberg generelt er, at hjørnet ofte er markeret med ekstra højde i form af tårne eller spir. De to nederste etager på dette hjørne (Åboulevard og Den grønne Sti) ”forsvinder” bagved cykel-broens rampekonstruktion, så det er vigtigt, at bebyggelsen markerer sig ved 8 etager, så hjørnet og ”porten til Frederiksberg” står tydelig frem og den store skala ud med Åboulevard bibeholdes”.

I henhold til lokalplanen (s. 76) forudsætter opførelse af etagehusbebyggelse på over 6 etager, at der foreligger citat: ”et arkitektonisk velbegrundet projekt i sammenhæng med omgivelserne”.

Ovenstående beskrivelse af nabobebyggelsen er ikke en korrekt beskrivelse af etagehus-bebyggelsen på henholdsvis Åboulevard og Bülowsvej. En vandretur langs Åboulevard og Bülowsvej viser, at bygningerne omkring Åboulevard og Bülowsvej ud for Landbohøjskolen er i 5 etager med udnyttet tagetage. Der er ikke ekstra højde på ”hjørnerne” i form af tårne eller spir. Det kan endvidere oplyses, at nyere byggeri langs Åboulevard i Københavns Kommune også er i 5 etager. Herudover er cykelbroen så transparent, at eksiste-rende etageejendomme fremstår tydeligt, selvom broen kommer ”på tværs”.

FBLF gør derfor indsigelse mod etageejendommenes etageantal og bygningshøjde mod Åboulevard og Bülowsvej, da stort set alle ejendomme langs Åboulevard og på Bülowsvej er opført inden for samme tidsperiode, hvor byggelovgivningen ikke tillod en større højde end 5 etager med udnyttelig tagetage eller - kælder.

FBLF anbefaler, at etageantal mod Åboulevard ikke overstiger 6 -7 etager, hvor den dobbelthøje stueetage udgør 2 af de 6 -7 etager. Etageejendommen skal så udformes med faldende antal etager og bygnings-højder mod Bülowsvej, så etageantallet her ikke overstiger 5 etager inkl. den dobbelthøje stueetage.

I midten af området ligger den ene meget bevaringsværdige bygning (SAVE 3), som er på 2½ etage, Bülowsvej nr. 27. Denne bygning er opført som Statens Veterinære Seruminstitut opført i 1908. Bygningen skal indrettes til familieboliger.

Her skal der opføres en idrætshal, som delvis nedgraves. Den har en bygningshøjde over terræn på min. 11 og 16 m. Idrætshallens facade mod den bevaringsværdige bygning vil have en højde på 16 m. svarende til en 5 etagers bygning.

Der etableres også et mindre offentligt grønt område.

FBLF vurderer, at den bevaringsværdige bygning på Bülowsvej 27 ikke er velegnet til boliger på grund af den meget store bygningsdybde (s. 38). Det vil være meget svært at opnå de ”gennemlyste” familieboliger, der omtales som et krav i kommuneplanen.

FBLF foreslår derfor, at bygningen anvendes til skoleformål i stedet for. Det egner den sig meget bedre til. - Hvis man gør det, frigør man areal andet sted i området, hvor man kan opføre og indrette de ca. 16 familieboliger i en nutidig og funktionel ramme.

FBLF gør derfor indsigelse mod, at den bevaringsværdige bygning, som oprindelig er opført som Statens Veterinære Seruminstitut, skal anvendes til familieboliger.

FBLF anbefaler, at undlade at indrette eller opføre familieboligerne for at tage toppen af den voldsomme udnyttelse af området.

FBLF vurderer, at idrætshallen vil skabe store skyggegener i forbindelse med ophold mod vest i de private haver og altaner til familieboligerne i den bevaringsværdige bygning. Dette er endnu et argument for ikke at bruge den bevaringsværdige bygning som ramme om familieboliger.

FBLF gør indsigelse mod den misvisende illustration på side 38, som ikke viser, at idrætshallens store bygningsvolumen er synlig bag den bevaringsværdige bygning. 

Mod Rolighedsvej opføres den kommende Prins Henrik Skole, som sammenbygges med en anden meget bevaringsværdige bygning (SAVE 3), som er på 2-2½ etage, Rolighedsvej 39. Denne bygning er opført som Landøkonomisk Forsøgsanstalt og er opført i 1882. På skolens område skal der indrettes børnehave, grundskole og gymnasium. Skolen opføres i op til 5 etager.

FBLF vurderer, at bygningsmassen omkring den bevaringsværdige bygning Rolighedsvej 39 er meget massiv (s. 46 og s. 47).  Hele nordfacaden på den eksisterende bevaringsværdige bygning bliver halvvejs skjult af nybyggeri, hvilket er meget uheldigt rent arkitektonisk og ikke i respekt for bygningens bevaringsværdi. Det virker desuden fastlåsende, hvis man omkring den eksisterende bygning kun må bygge ’kasser’ som illustrationerne i så rigt mål viser.

FBLF foreslår derfor, at alt ét-etages nybyggeri i nærheden af den bevaringsværdige bygning nedgraves, så bygningen derved kommer til at stå frit på alle fire sider. Det grønne kan dermed trækkes med rundt om-kring bygningen, og det giver mulighed for passage og ophold. Arealet under jorden indeholder bl.a. fællesarealer. - Der er flere vellykkede eksempler på en sådan underjordisk løsning; bl.a. kan fremhæves Munkegårdsskolen i Gentofte Kommune af Arne Jacobsen, udvidet under jorden af Dorte Mandrup Arkitekter, Musikbiblioteket på Solbjerg Plads af Henning Larsen Architects, bygget under jorden og i tæt forbindelse med Hovedbiblioteket, og det kommende Statens Naturhistoriske Museum i Botanisk Have af Lundgaard & Tranberg Arkitekter.

FBLF anbefaler, at det vil være på sin plads at give mulighed for nybyggeri med andre tagformer, der kan være i bedre harmoni med den eksisterende bygning og med andre bygninger i området. Og i det hele taget bør kommunen bygge i en skala, der er meget mindre anmassende.

På denne baggrund gør FBLF indsigelse mod den projekterede skolebygning.

FBLF gør endvidere indsigelse mod hvordan denne bygning fremstår på bilag 9, da Illustrationerne ”før og efter”, ikke viser et samlet facadeudtryk med den bevaringsværdige bygning og den store tilbygning, som i den grad ødelægger den bevaringsværdige bygning.

Øvrige kritikpunkter af generel karakter

Dobbelt rumhøjde

Alt nybyggeri opføres med en stueetage med dobbelt rumhøjde, hvilket i praksis betyder, at der skal lægges en ekstra etage til det enkelte byggeri, som eksempel er det beskrevet i lokalplanen at byggeriet mod Åboulevard er i 8 etager, hvilket svarer til 9 etager.  

FBLF gør indsigelse mod, at det er svært at aflæse etageantallet, når der er tale om etager med dobbelt etagehøjde, uden at det fremgår af lokalplanens bestemmelser.

Solcelleanlæg

Der kan etableres solanlæg på de flade tage, hvorved den samlede bygningshøjde stiger med 2 m. Solcelleanlæggene er vist på kortbilag 6 uden signaturforklaring og som stort set fremtræder usynlige, da der er valgt en farve, som ikke væsentlig adskiller sig fra tagfladen. Det fremgår af lokalplanforslaget (side 103), at solceller også kan integreres i de bevaringsværdige bygninger, citat: ”hvis de nedfældes i den mørke tagflade”.

FBLF gør indsigelse mod, at der kan integreres solcelleanlæg på taget af de bevaringsværdige bygninger, idet solcelleanlæggene vil være synlige fra vej og virke meget dominerende på bygningen.

Det kan oplyses, at tagfladen på de bevaringsværdige bygninger er lyse, henholdsvis med røde eller gule teglsten. Foreningen vurderer derfor, at der her er tale om en fejl og at bestemmelsen udgår i den kommende lokalplan.

Bygningsvolumen og opholdsarealer

Ud over en bebyggelsesprocent på 150, som svarer til 40.775 m2 må der opføres yderligere byggeri, således at den samlede bygningsvolumen stiger til min. 41.305 m2. Kommuneplanen stiller krav til min. størrelsen af opholdsarealer i forhold til bebyggelsesprocenten. Jo højere en bebyggelsesprocent jo mere friareal. Da bebyggelsesprocenten er meget høj inden for lokalplanområdet, har det været nødvendigt at inddrage alle tage på nybyggeri til tagterrasser. Endvidere etableres der mange altaner. Tagterrasser og altaner indgår i beregningen af friareal inden for lokalplanområdet.

FBLF vil gøre opmærksom på at de flade tage, som anvendes til solenergi, ikke kan indgå i den samlede beregning af opholdsarealer.

FBLF gør indsigelse mod den høje bebyggelsesprocent og bygningsvolumen, idet lokalplanforslaget med al tydelighed viser, at der ikke er plads på terræn til ophold for beboerne. Endvidere er de flade tage fremmedartede på Frederiksberg.

Den grønne Sti

Lokalplanen fastholder fra Startredegørelsen, at der etableres 2 stræder, som opdeler området i 3 delområder.

FBLF vurderer, at det er positivt, at området opdeles i 3 delområder og at lokalplanområdet kobles på Den grønne Sti.

Mindretalsudtalelse

Der er fremlagt mindretalsudtalelser fra C, F, Ø, A og B som er bekymret for bygningshøjden og bygnings-volumen. Det vil med andre ord sige, at 22 ud af 25 kommunalpolitikere ikke finder lokalplanforslaget hensigtsmæssigt.

FBLF vurderer ligesom et stort flertal af kommunalbestyrelsen, at lokalplanforslaget muliggør alt for meget byggeri og med en bygningsvolumen, som er for voldsom og fremmedartet her på Frederiksberg.

FBLF anbefaler, at dette lokalplanforslag ikke vedtaget endeligt. I stedet for skal Freja Ejendomme sammen med kommunen udarbejde et revideret lokalplanforslag, som ikke tillader disse etageantal, etagehøjder samt bygningsvolumen.

Med venlig hilsen